Cómo hacer una subrogación de hipoteca

¿Qué es una subrogación de hipoteca y qué tipos hay?

En términos generales, una subrogación es una modificación en las condiciones de la hipoteca. Una operación que puede llevarse a cabo cuando lo que se produce es un cambio de deudor (de titular de la hipoteca) o de acreedor (cambiar la hipoteca de banco).

Subrogación de acreedor: cambiar la hipoteca de banco

La subrogación de acreedor es una forma de mejorar las condiciones de la hipoteca, si no estamos satisfechos con las que nos ofrece nuestro banco para asumir ese préstamo. Se suele llevar a cabo después de haber renegociado, sin éxito, las cláusulas de la hipoteca con el banco en el que se tiene contratada.

Se puede hacer para cambiar el tipo de interés actual (pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija, o a la inversa), cambiar el índice de referencia al que va vinculada (por ejemplo, pasar del IRPH al euríbor actual), extender o recortar el plazo de amortización, eliminar cláusulas o reducir comisiones… Esta subrogación está regulada por la  Ley 2/1994, de 30 de marzo. Y es en la que nos centraremos en esta guía.

Subrogación de deudor: cambiar el titular de la hipoteca

A veces es necesario realizar una subrogación de hipoteca por razones que nada tienen que ver con la rentabilidad del préstamo. Como la venta de una casa, cuando aún no se ha terminado de pagar la hipoteca. Al traspasar una propiedad hipotecada, es posible que se produzca una subrogación hipotecaria de deudor. Es decir, la deuda pasará a ser del comprador. Esta subrogación de hipoteca se apoya en el Código Civil y la Ley Hipotecaria.

Esta operación tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador: el titular inicial de la hipoteca se ahorrará los gastos de cancelación y, por su parte, los compradores (que adquieran la hipoteca) se ahorrarán la comisión de apertura más otros gastos como el de la tasación. Y, a no ser que se tenga que ampliar el capital del préstamo, tampoco se tendrá que abonar  el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Beneficios de cambiar la hipoteca de banco

Como hemos apuntado, el principal objetivo de cambiar la hipoteca de banco es mejorar las condiciones que se tienen en la actualidad. Entre los principales beneficios, una subrogación permite:

• Cambiar el tipo de interés: el objetivo principal es abaratarlo manteniendo el mismo tipo de interés (ya sea fijo o variable), aunque también puedes cambiarlo de variable a fijo (o a la inversa) para adaptarte a la situación actual. Por ejemplo, si tienes una hipoteca variable con un diferencial alto, quizás no esté de más echar un vistazo al mercado de la hipoteca fija, ahora que el euríbor diario ha iniciado una escalada.
• Modificar el plazo de amortización: acortarlo o alargarlo, en función de las necesidades y circunstancias del titular.
• Solicitar una ampliación del capital.
• Eliminar cláusulas y comisiones: sobre todo claúsulas abusivas en hipotecas que se firmaron antes de la entrada en vigor la Ley del Crédito Inmobiliario, en 2019, cuando no había regulación acerca de los productos vinculados o ciertas comisiones no tenían unos límites tan bajos.
• Mejorar servicios: en función de tu operativa habitual, y con el cierre de oficinas, es posible que tu actual banco no responda como esperabas. En estos casos se puede cambiar la hipoteca a una entidad que cuadre mejor con tus necesidades.

Requisitos para hacer una subrogación de hipoteca

Asimismo, para hacer una subrogación hipotecaria de acreedor necesitarás cumplir una serie de requisitos. O sea, necesitarás convencer al nuevo banco de que tienes un buen perfil para que te ofrezca mejores condiciones de las que ya tienes. Será imprescindible:

• Disfrutar de una buena situación económica y laboral: no tener deudas ni otros préstamos en vigor y contar con cierta antigüedad y un contrato indefinido sería lo ideal.
• Haber abonado las cuotas de la hipoteca anterior religiosamente durante al menos dos años. Este período puede cambiar según la entidad.
• Es importante que el capital pendiente por amortizar no supere el 80 % del valor de la vivienda. Y, si alargas el plazo de devolución, no podrás hacerlo más de 30 años en total. Por regla general.
• No haber estado en listados de morosidad: como ASNEF o RAI.
• Aportar la documentación correspondiente: el banco puede solicitar, incluso, otra tasación.

Cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso

Más allá de lo dicho y si estamos convencidos de hacer una subrogación de hipoteca, deberemos llevar a cabo el siguiente proceso:

Explorar el mercado

El primer paso para hacer un cambio de banco adecuado es conocer y estudiar al detalle cuáles son las mejores hipotecas del mercado para esta subrogación. Para ello, comparar será clave, y hasta negociar con distintas entidades para ver cuál es la que nos hace la mejor oferta. En este punto un simulador de hipotecas como el nuestro puede ser de gran ayuda.

Elegir la oferta más interesante

Tras analizar la oferta de las hipotecas que ofrecen los principales bancos, elegirás una, la que mejora las condiciones de la actual hipoteca y se adapta a tus condiciones y necesidades. En ese momento, se hace la solicitud para cambiar la hipoteca de banco a la nueva entidad, que estudiará tu perfil y determinará si te concede o no el préstamo. De ser así, hará una oferta vinculante.

Intercambio de información entre bancos

De aceptar la solicitud de cambio de hipoteca, el nuevo banco pedirá cierta información acerca de nuestro préstamo a la entidad actual. Básicamente, a cuánto ascendía en origen la primera hipoteca y cuánto te queda por pagar. El banco actual tendrá un plazo máximo de siete días para dar una respuesta.

Valorar la contraoferta antes de cambiar la hipoteca de banco

Paralelamente, tu banco puede hacerte (en un plazo de hasta 15 días) una contraoferta con la que igualará e incluso podrá mejorar la propuesta que te ha hecho la nueva entidad.

Sea como fuere, esta contraoferta no es vinculante para los hipotecados, que son quienes tienen la última palabra. De hecho, conviene estudiar ambas propuestas (la del nuevo banco y la contraoferta del actual) y decidir con cuál te quedas con calma.

Formalizar la subrogación y asumir los gastos

El último paso será formalizar la subrogación  de hipoteca a través de la escritura de subrogación y asumir los gastos correspondientes:

• Gastos por tramitar la subrogación: de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría.
• Posibles comisiones: en la hipoteca fija se establece que durante los cinco primeros años la comisión sea del 0,50 % y durante los años siguientes del 0,25 %. En la hipoteca variable se fija cun máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un 0,15 % hasta el quinto año. Posteriormente no tendrá ningún tipo de comisión.

¿Cuál es el mejor momento para hacer una subrogación de acreedor?

Habitualmente, se considera que el mejor momento para cambiar la hipoteca de banco es al inicio del préstamo, que es cuando se pagan más intereses y se amortiza menos capital. Con todo, no siempre es así. Por eso, recomendamos hacer cálculos para mirar si realmente va a suponer un ahorro antes de tomar una decisión.

Para ello, fíjate en el tipo de interés que estás pagando actualmente y a cuánto ascienden las cuotas mensuales, revisa el cuadro de amortización y mira el monto total de intereses que deberás abonar. Por otra parte, haz una simulación con la nueva hipoteca: mira cómo quedarían las letras con el interés que te proponen y cuánto acabarás pagando de intereses. Además, debes añadir (si lo tuviera) el coste de cambiar la hipoteca de banco.

Así, si las cuotas son más bajas y acabas pagando menos intereses, te saldrá a cuenta hacer el cambio. Esta operación será más fácil con una hipoteca fija, ya que no cambiarán las cuotas, que con una hipoteca variable, que irá variando según evolucione el tipo de referencia.

Cómo encontrar el mejor banco para cambiar la hipoteca

El mero hecho de que te plantees un escenario de subrogación ya es positivo. Porque te llevará a comparar ofertas y productos en los mejores bancos para hipotecas y asesorarte bien. Es la única manera de saber que estás disfrutando de las mejores condiciones para ti con tu préstamo hipotecario. Para hacerlo con éxito puedes utilizar nuestro simulador de hipotecas . Solo tendrás que contestar a un sencillo cuestionario, para que sepamos cuáles son tus características y necesidades.

También contamos con un servicio de ayuda telefónica que te permitirá contratar con conocimiento de causa y de la mano de nuestros agentes de call center. Asimismo, recibirás los resultados de tu comparativa de hipotecas en tu correo electrónico y podrás recuperarla y analizarla cuando quieras. Y, si lo que deseas es volver a comparar, siempre puedes hacerlo, en cualquier momento y desde cualquier dispositivo. Nuestra plataforma es completamente segura y accesible.

Preguntas frecuentes

Terminamos este artículo con algunas dudas frecuentes sobre la subrogación de hipoteca. Si quieres resolver alguna más que aquí no quede reflejada, te recomendamos llamar en horario de oficina a nuestro call center. Puedes encontrar el número en la parte superior de la pantalla, cuando hagas tu simulación de hipotecas.

¿Cuántas veces puedo hacer una subrogación hipotecaria?

No hay un límite máximo de subrogaciones hipotecarias sobre una misma vivienda. La clave, sin embargo, siempre estará en encontrar una entidad dispuesta a concedértela. Para  ponerte las cosas más fáciles puedes intentarlo a través de Acierto, donde contarás con ayuda gratis.

¿En qué bancos puede hacerse una subrogación de hipoteca?

En el mercado encontramos numerosas entidades que permiten hacer una subrogación de hipoteca. Hemos seleccionado algunas de ellas:

• Subrogación de hipoteca en BBVA.
• Subrogación de hipoteca en ING.
• Subrogación de hipoteca en Kutxabank.
• Subrogación de hipoteca en MyInvestor.
• Subrogación de hipoteca en Caja de Ingenieros.

¿Cuánto se tarda en cambiar la hipoteca de banco?

Depende. Como hemos visto en puntos anteriores, la normativa da unos plazos muy concretos a ciertos trámites cuando se va a cambiar la hipoteca de banco, y fija un máximo de 7 días para que la entidad actual informe al nuevo sobre el importe que queda por pagar y 15 días más para que, la primera de ellas, presente una contraoferta al cliente.

A estos tiempos hay que añadir el que se tome la nueva entidad para estudiar la solicitud de la hipoteca, que puede alargarse entre 15 días y un mes, y el tiempo que se tarda en firmarla, que también se puede extender hasta un mes.

¿Es mejor cambiar de banco la hipoteca o contratar una nueva?

Depende de cada caso concreto. Se trata de hacer números. Pero no solo simulaciones de la hipoteca, sobre cómo quedarían las cuotas tras hacer una subrogación y contratar una nueva. En estos casos hay que tener en cuenta los costes de cada una de las operaciones (comisiones, etc.), y añadirlos.

Una vez se tengan hechos todos los cálculos, se podrá determinar cuál de las opciones sale más a cuenta.

En resumen...

• Una subrogación de hipoteca permite modificar sus condiciones cambiando de banco (acreedor) o cambiando el titular del préstamo (deudor).
• La subrogación de acreedor puede mejorar el tipo de interés, el plazo, las comisiones y eliminar cláusulas, entre otros beneficios.
• La subrogación de deudor se usa al vender una vivienda con hipoteca, permitiendo que el comprador asuma la deuda y reduzca costes.
• Para subrogar es necesario tener buen perfil económico, estabilidad laboral, buen historial de pagos y no estar en morosidad.
• El proceso incluye: comparar ofertas, elegir banco, intercambio de datos, valorar contraofertas y firmar la subrogación.
• El mejor momento para subrogar suele ser al inicio del préstamo, cuando se pagan más intereses, aunque depende del caso.
• Herramientas como el simulador de Acierto.com permiten comparar bancos y encontrar condiciones más competitivas.