Rehipotecar una vivienda: cuándo y cómo hacerlo

¿En qué consiste rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar una vivienda es una forma de obtener liquidez. Consiste en cancelar la hipoteca que existe sobre una vivienda e hipotecarla otra vez a través de un nuevo préstamo. 

Esta operación permite revisar y cambiar las condiciones que se tenían. Por ejemplo, se puede pasar de una hipoteca variable a una hipoteca fija (o al revés), poner otro plazo de amortización, etc.

¿Cuánto dinero suele pedirse?

Habitualmente, el dinero que se consigue al rehipotecar una vivienda asciende a la suma de la cuantía que resta de abonar de la hipoteca original más el capital nuevo que se vaya a solicitar. Es decir: lo que te queda por pagar + lo que pides esta vez.

Como sucede con cualquier otra hipoteca, el importe máximo al que se puede aspirar lo establecerá la propia entidad financiera. En este sentido, hay que señalar que en la actualidad este no suele superar el 80 % del valor de tasación (en este caso no entraría en juego la compraventa) de la vivienda.

¿Cuándo rehipotecar mi casa? ¿Con qué objetivo?

Se puede rehipotecar una casa con distintos objetivos. Los más comunes son:

• Para comprar una segunda vivienda: puede ser más sencillo rehipotecar una vivienda habitual que conseguir una hipoteca para segunda vivienda, cuyos requisitos son más estrictos.
• Para hacer una reforma: existen préstamos para reformar la vivienda, pero con condiciones no tan ventajosas y tipos de interés más altos.
• Para unificar préstamos: llevar a cabo una reunificación de deudas y agrupar todas las financiaciones pendientes (préstamos, hipoteca, créditos con tarjetas...) en una única hipoteca. 
• Para emprender: y abrir un negocio, en lugar de pedir un préstamo. Depende de las cantidades. 

¿Qué requisitos me exigirá el banco para rehipotecar?

Para obtener una rehipoteca sobre la vivienda y que el banco la conceda, es necesario cumplir una serie de requisitos básicos. Los más destacados son: 

• La tasación del inmueble debe estar actualizada. 
• Que la hipoteca total no supere el 80 % del valor si es primera residencia, 60 o 70 % si es segunda residencia. 
• La cuota mensual no debe superar el 30 o 35 % de los ingresos totales. 
• La vivienda debes estar inscrita en el Registro de la Propiedad. 
• Ingresos estables y periódicos (mejor contrato laboral indefinidito y con antigüedad). 
• Tener solvencia y buen historial crediticio. 
• No aparecer en listados de morosos, por ejemplo ASNEF. 
• Al terminar la hipoteca, tener como máximo 70 o 75 años (algunos bancos permiten hasta 80 años).

Cómo rehipotecar mi casa paso a paso

Aunque no hay un itinerario establecido ni una fórmula mágica a la hora de rehipotecar una vivienda, sí es cierto que se tienen que seguir algunos pasos para rehipotecar una casa. 

1. Hablar con el banco sobre la operación

Informa al banco sobre la intención de rehipotecar la vivienda. La entidad estudiará la viabilidad de la operación, como hace con cualquier otra hipoteca. Aunque ya disponen de datos, es más que posible que le soliciten cierta información extra. Como, por ejemplo, una nueva tasación del inmueble.

2. Cancelar la hipoteca existente

Si el banco da el visto bueno a la concesión de la nueva hipoteca, el primer paso que se dará será cancelar la hipoteca existente. Es posible que se tengan que pagar ciertos gastos relacionados con la amortización anticipada de la hipoteca, como la comisión por este concepto y que detallaremos en el siguiente apartado.

3. Formalizar la nueva hipoteca y firmarla 

Tras cancelar la hipoteca originaria, solo quedará pendiente la concesión de la nueva financiación. Cabe recordar que los gastos asociados a los de la nueva hipoteca serán los habituales en este tipo de financiación.

Gastos de rehipotecar la casa

Rehipotecar una vivienda, recordamos, implica dos pasos: cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva. Por tanto, se tendrán que hacer frente a los gastos que implica liquidar la primera y los que genera la firma de la segunda.

• Comisión por cancelación anticipada: un porcentaje cuyo máximo está regulado por Ley y que se aplica sobre el importe que queda pendiente. El coste dependerá de varios factores. Desde el tipo de interés que aplique la hipoteca, de cuándo se firmó el préstamo (la legislación que regula las hipotecas ha ido variando) y cuánto tiempo hace.
• Escritura de cancelación: ante notario. Y abonar sus costes.
• Gestoría para que anule en el Registro de la Propiedad la carga que hay sobre la vivienda (si no lo hacemos la extención de la hipoteca nosotros mismos).
• Gastos de la nueva hipoteca: el cliente pagará los gastos de tasación de la vivienda y su copia de la escritura y la comisión de apertura de la nueva hipoteca ; mientras que el banco abonará los gastos de gestoría, registro, notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura.

Ventajas e inconvenientes de rehipotecar un inmueble

La rehipoteca de una vivienda conlleva una serie de ventajas para el titular de la propiedad, pero también implica unos inconvenientes que conviene conocer:

• Es una forma relativamente sencilla de conseguir liquidez. Puedes obtener dinero usando tu vivienda como garantía para realizar reformas, comprare otra casa, montar un negocio, reunificar deudas. Además, suele ser más barato que un préstamo personal. 
• Mejora el tipo de interés. Si se firmó una hipoteca hace años, al rehipotecar se puede conseguir un tipo más bajo o cambiar de variable a fijo. 
• Permite ajustar el plazo, por ejemplo, alargándolo para tener cuotas más bajas.
• Conlleva una serie de gastos que deberá abonar el cliente, como la tasación del inmueble, copia de la escritura, comisión de cancelación y comisión de apertura. 
• En caso de necesitar llevar a cabo esta operación ante una falta de liquidez, el banco la puede denegar, bien porque no lo ve viable o porque se han tenido impagos, etc.  
• Pero, en caso de aceptarla, al rehipotecar la vivienda se alargan los años en los que se está ligado a un producto de financiación y se acabarán pagando más intereses. 

Preguntas frecuentes

Seguro que, si te has planteado rehipotecar tu casa, te han surgido más dudas acerca de esta operación financiera: qué tendrá en cuenta el banco a la hora de conceder la hipoteca, qué ventajas y desventajas rehipotecar la vivienda, es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca... Te resolvemos todas estas preguntas, y más, a continuación.

¿En qué se fijará el banco al rehipotecar una vivienda? 

Antes de seguir adelante con la operación y para asegurarse de la viabilidad de la misma, el banco al que se vaya a rehipotecar la vivienda estudiará el perfil financiero del solicitante. Para ello, analizará su nivel de endeudamiento (se recomienda que el dinero que se destina a pagar deudas no supere el 35% de los ingresos que entran en un hogar) y su historial crediticio.

También estudiará en qué situación se encuentra la hipoteca actual (cuánto capital queda por amortizar, cómo ha respondido siempre ante ella, etc.), sus ingresos para constatar que es solvente y su estabilidad laboral.

¿Qué alternativas hay a rehipotecar la casa? 

Hay alternativas a rehipotecar la vivienda. Entre otras:

• Ampliar la hipoteca existente: se debe solicitar la operación al banco en el que se tiene contratado el préstamo hipotecario y analizará el perfil y situación financiera y laboral del solicitante.
• Pedir un préstamo personal en lugar de rehipotecar: esta opción tiene un límite: el capital que se consigue. Además, los intereses suelen ser más elevados respecto a los créditos hipotecarios.  
• Pedir una segunda hipoteca: los requisitos para una segunda hipoteca serán más duros que en una primera y posiblemente los intereses serán más altos. Además, se suele exigir que se haya saldado una parte importante de la deuda contraída con la primera hipoteca. 

¿Cuánto dinero puedes rehipotecar? 

Normalmente los bancos permiten llegar hasta el 70–80 % del valor actual de la vivienda menos lo que ya debes. Ejemplo: si tu casa vale 250.000 euros y debes 120.000 euros, el banco podría llegar al 80 % (200.000 euros), así que podrías pedir unos 80.000 euros extra. 

¿Qué regla debo seguir para saber si me interesa o no? 

Rehipotecar sería una buena opción si el coste total del nuevo préstamo es menor que tus deudas actuales y además mejora tu flujo de caja sin ponerte en riesgo.

¿Es lo mismo rehipotecar, novación y subrogación? 

No. La novación consiste en cambiar condiciones dentro del mismo contrato. Subrogación es trasladar la hipoteca a otro banco conservando el préstamo original. Ambas figuras suelen ser más baratas que cancelar y abrir una nueva hipoteca. 

¿Se realizan muchas operaciones de este tipo?

El INE indica que el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad se redujo un 10,8 % en junio de 2025. Las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) disminuyeron un 8,9 %. 

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En resumen...

• Rehipotecar significa cancelar tu hipoteca y contratar otra nueva para obtener liquidez con la vivienda como garantía.
• Permite financiar reformas, comprar otra vivienda, reunificar deudas o emprender; pero requiere nueva tasación y el préstamo no puede superar el 80 % (1.ª residencia) o el 60 a 70 % (2.ª).
• El banco paga notaría, registro, gestoría e IAJD; el cliente asume tasación, copia de escrituras y comisión de apertura.
• Solo compensa si reduce tu coste total y mejora tu flujo económico; como alternativas existen ampliar hipoteca, préstamo personal o segunda hipoteca.