Cómo unificar dos hipotecas en una para pagar menos

Para unificar dos hipotecas hay diferentes vías. Por ejemplo, podemos solicitar una nueva financiación o modificar las condiciones de una de las hipotecas ya vigentes.

Básicamente consiste en pedir una hipoteca con la que se cancelarán las anteriores. De hecho, el importe de la nueva financiación será la suma del dinero pendiente en las dos hipotecas que se van a unir (se recomienda no pedir justo esa cantidad).

Si se opta por esta vía para unificar las dos hipotecas, debemos tener en cuenta algunos aspectos, como los gastos y las gestiones que acarrea.

Sobre los primeros, las comisiones relacionadas con la cancelación de las financiaciones que se van a juntar. Entre ellas, por la amortización anticipada. Además de los gastos de la hipoteca nueva: tasación, escrituras, etc.

Y acerca de los trámites, efectuar la cancelación registral, para poder rehipotecar una de las viviendas, si fuera necesario.

Ten en cuenta que, en función del importe que solicites, el banco te sugiera optar un préstamo personal (rara vez hay hipotecas por menos de 50.000 euros). Si fuera así, haz números porque igual no te sale a cuenta: los tipos de interés de un préstamo son bastante más elevados que los de las hipotecas.

Otra posibilidad de unificar dos hipotecas es modificar las condiciones de una de ellas, ampliando el importe (que cubra la totalidad del dinero pendiente) y, si se quiere pagar menos cada mes, también el plazo de amortización.

Esta gestión que se conoce como novación y no es otra cosa que una negociación con el banco. Así, no tiene por qué admitir todos los cambios que les pidas y puede plantearte cambios. De hecho, no está obligado a aceptar la novación en sí.

Si lo hicieran, debes saber que unir dos hipotecas a través de este procedimiento también conlleva unos gastos. Los de la propia novación (comisión por novación, por cambio de interés si lo hubiera, por ampliación de capital, de notario y registro de la propiedad) y los de cancelación de la otra hipoteca.

Unificar dos hipotecas puede ser una solución para pagar menos cada mes, pero, como cualquier producto de financiación, tiene sus pros y sus contras.

• Solamente tendrás un pago mensual.
• Tus finanzas estarán más controladas: cuanto más dispersas sean las deudas, menor es el dominio que se tiene sobre ellas.
• Pagarás menos cada mes: probablemente, la cuota resultante sea inferior a la suma de las letras de las dos hipotecas que vas a juntar.
• Ganarás en comodidad: si tuvieras que negociar, solo deberías hacerlo con un banco.

• Unificar dos hipotecas implica gastos de cancelación, notaría, registro, tasación y, en algunos casos, comisión de apertura. El coste total de la operación puede variar según el banco y las condiciones de cada hipoteca original.
• Unificar hipotecas suele reducir la cuota mensual, pero normalmente aumenta el plazo y el coste total de intereses.
• Para unificar dos hipotecas se deben llevar a cabo varias gestiones, en el registro, de tasación...
• El importe de una hipoteca para unir dos no superará el 80 % del valor de tasación del inmueble que se hipoteca (en ocasiones, no llega al 70 %).
• Al final, acabarás pagando más intereses (aunque igual te sale a cuenta porque las letras serán más bajas cada mes y vivirás tu día a día con más desahogo).

Por tanto, antes de unir dos hipotecas en una hay que hacer muchos números para asegurarnos de que es recomendable en nuestro caso.

Unificar dos hipotecas puede compensar si necesitas reducir tu carga mensual y mejorar tu liquidez. Esta operación es más habitual en perfiles con deudas hipotecarias y dificultad para asumir varias cuotas.  

En cambio, unificar hipotecas puede no compensar si alargas demasiado el plazo y terminas pagando muchos más intereses. Si ya tienes buenas condiciones en tus hipotecas actuales, unificarlas puede implicar perder ventajas. En todo caso, siempre es aconsejable antes de unificar hipotecas valorar alternativas como la novación, la subrogación o la reunificación de deudas.

Desde el punto de vista financiero, la unificación de deudas implica varias cuestiones importantes que conviene conocer: 

• Baja la cuota mensual porque se amplía el plazo. El resultado es una cuota mensual más baja.
• Sube el coste total pagado porque se alarga el plazo. Pasas de, por ejemplo,15 años restantes a 25–30 años.
• Pagas intereses durante más tiempo. Aunque el tipo parezca más bajo, el tiempo multiplica los intereses.

Imaginemos que tienes una hipoteca de 120.000 euros al 3 % y un plazo temporal vigente de 15 años, un préstamo del coche por importe de 10.000 euros al 7 % y deuda de las tarjetas por valor de 5.000 euros al 20 %. El total de la deuda asciende a 135.000 euros. 

Antes de unir las deudas, pagabas al mes 850 euros de la hipoteca, 150 euros del coche y 120 euros de las tarjetas, en total 1.100 euros al mes. 

Tras unir todas las deudas en una sola, pasas a tener que devolver los 135.000 euros en 25 años con un interés del 3,5 % y la cuota mensual es de unos 700 euros. Por tanto, pagas durante 10 años más (también más intereses en total por alargar el plazo), pero te ahorras cada mes 400 euros.

Unificar dos hipotecas con un avalista es una opción bastante utilizada cuando el perfil del titular (por ejemplo, autónomo o con ingresos variables) no es lo suficientemente sólido por sí solo. Un avalista es una persona que responde con su patrimonio si tú no puedes pagar la deuda. Para el banco, esto reduce mucho el riesgo, así que:

• Aumenta las probabilidades de aprobación.
• Puede mejorar condiciones (tipo de interés, plazo).
• Permite acceder a importes más altos.

La opción más común es pedir una nueva hipoteca que cancele las dos anteriores y el avalista firma como garantía adicional. El banco lo que hará es evaluar tanto tu perfil como el del avalista. 

El avalista debe tener ingresos estables (mejor si es asalariado o pensionista), bajo nivel de endeudamiento y patrimonio (propiedades, ahorros). Muchas veces el banco pide que el avalista sea familiar directo (padres, por ejemplo) o que tenga vivienda en propiedad. El riesgo para el avalista es que responde con todo su patrimonio presente y futuro, puede acabar pagando la deuda completa o quedar registrado en ficheros como ASNEF si hay impagos.

Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes que nos han hecho llegar nuestros usuarios acerca de unificar dos hipotecas.

Es posible unificar dos hipotecas en una sola, siempre que el banco apruebe la operación tras analizar tu solvencia y el valor de los inmuebles. Es por ello por lo que le va a exigir que cumpla con ciertos requisitos, que no distan mucho de los que se piden cuando se solicita una hipoteca:

• Ingresos suficientes y estables: el banco quiere asegurarse de que puedes pagar la nueva cuota. Mirará tus ingresos netos mensuales, estabilidad laboral (más exigente si eres autónomo), antigüedad en tu actividad y que tus deudas no superen el 30–40 % de tus ingresos.
• Valor de la vivienda (tasación): necesitas una tasación oficial válida (homologada por el Banco de España).
• Nivel de endeudamiento: el banco analizará otras deudas vigentes y el historial crediticio.

Variará según el perfil y las circunstancias de cada persona. Como punto de partida, si vas a contratar una nueva hipoteca para unir dos ya existentes, fíjate en el tipo de interés: debe ser más bajo del que te están aplicando en las actuales.

Superado este punto, elige una hipoteca fija si quieres tener tus finanzas controladas al dedillo, saber cuánto vas a pagar cada mes; decántate por una hipoteca variable si no te importa asumir riesgos y pagar más ahora (o algo menos si en el futuro baja el euríbor), o mixta, si no lo acabas de tener claro.

Sí y no. Una reunificación de deudas va algo más allá de unificar dos hipotecas: es agrupar en una única financiación todos los préstamos y créditos que se puedan tener. Pero en términos generales, sí unir dos hipotecas puede ser una reunificación.

Sí puedes unificar dos hipotecas siendo autónomo, pero requiere cumplir ciertos requisitos más estrictos que si fueras asalariado. Te van a pedir: 

• Declaraciones de la renta (IRPF) de 2–3 años.
• Modelos trimestrales (IVA/IRPF) como el 130 o 303.
• Vida laboral.
• Extractos bancarios recientes.
• Nivel de endeudamiento (ideal máximo 35–40 % de tus ingresos netos).

Por tanto, cuanto más estables y crecientes sean tus ingresos, mejor.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales, como las escrituras de hipoteca. Deberá pagarse si haces una nueva hipoteca para cancelar las anteriores (lo más habitual). El banco paga el AJD desde 2019 (por ley). Es decir, no lo pagas tú directamente, pero influye en condiciones (interés, comisiones). 

La tasación de la vivienda es un paso clave cuando quieres hacer una reunificación de hipotecas, porque determina si el banco te va a conceder la operación y en qué condiciones. El banco suele proponerte la empresa, pero puedes elegir otra homologada.  

El proceso suele durar entre dos y cinco días desde la visita y la validez legal es de seis meses. El coste ronda los 250-600 euros y depende del tipo de vivienda, tamaño y ubicación. 

La respuesta depende sobre todo de tres cosas: tu nivel de endeudamiento, el tipo de interés que puedes conseguir y si necesitas bajar cuota o ahorrar intereses. Elige unificar hipotecas si: 

• Necesitas reducir cuota mensual. 
• Estás algo ahogado financieramente.  
• Tienes perfil suficiente (o avalista). 
• Quieres estabilidad a largo plazo.

Elige préstamo personal si: 

• Te queda poco por pagar en una hipoteca.
• Puedes asumir una cuota más alta.  
• Quieres evitar costes y trámites.
• Buscas cancelar deuda rápido.

Son dos formas de reorganizar tu deuda, pero son distintas en cómo funcionan, costes y objetivos. Con la unificación de hipotecas creas una hipoteca nueva para juntar varias. Con la novación hipotecaria modificas una hipoteca existente. 

No puedes usar una novación para unir dos hipotecas. Por tanto, si tienes dos hipotecas necesitas unificación (nueva operación), si tienes una hipoteca puedes hacer novación.

Es rentable si necesitas bajar la cuota mensual (pasas de pagar dos hipotecas a una sola siendo muy útil si vas justo de dinero. También si consigues mejor tipo de interés y si tienes muchas deudas adicionales (con lo que las agrupas). No es rentable si te quedan pocos años por pagar o bien si los costes son altos.

El BBVA es muy competitivo en hipotecas fijas (2–2,5 % para buen perfil) y suele ofrecer 0 % de gasto de apertura. Es flexible en reunificaciones si el perfil es sólido. El Banco Santander también ofrece buenas opciones si tienes nómina y vinculación, aunque es más exigente con el perfil  

CaixaBank es muy activo en refinanciaciones y suele exigir más varios productos vinculados, mientras que ING elimina algunas comisiones, pero es más restrictivo, yan que exige un perfil sólido.

La comisión por cancelación anticipada depende del tipo de hipoteca: la variable un 0,25 % los primeros tres años y luego un 0,15 %. La fija hasta un 2 % los primeros años y posteriormente un 1,5 % o menos. La comisión por apertura puede alcanzar hasta el 0,5 % en bancos tradicionales y si se trata de financieras será mayor, entre el 1 % y el 3 %.

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