Las mejores hipotecas variables

Las mejores hipotecas variables de febrero 2026

Estas son alguna de las mejores hipotecas variables de febrero de 2026. Recuerda que las condiciones pueden variar según el perfil de hipotecado.

Entidad	Modalidad	Interés	TAE	Hasta	Condiciones	Simular
	Variable bonificada	TIN: 1,90 % (1 año) / Euríbor + 0,60 %	TAE: 3,53 %	30	4 productos adicionales: nómina, seguro hogar, vida y protección pagos.	Simular
	Variable	TIN: 2,00 % (1 año) / Euríbor + 0,65 %	TAE: 3,74 %	40	3 productos adicionales: nómina, seguro hogar, vida. Importe medio en cuenta: 2.000 €	Simular
	Variable	TIN: 1,00 % (1 año) / Euríbor + 0,25 %	TAE: 2,25 %	30	Sin productos adicionales.	Simular
	Variable	TIN: 1,70 %	TAE: 3,02 %	30	Hipoteca sin productos adicionales. Condiciones simplificadas.	Simular

Qué es una hipoteca variable

Una hipoteca variable es un préstamo para vivienda cuya principal característica, y de ahí su nombre, es el tipo de interés que se le aplica: no es estable, va cambiando. Esto ocurre porque está compuesto por un índice de referencia (Euríbor, IRPH) más un diferencial fijo pactado con el banco que sí se mantiene invariable durante todo el plazo de amortización. Este primero se revisa cada cierto tiempo y varía en función del valor que marque en ese momento.

Otros rasgos:

• Finalidad: suele ser la compra o rehabilitación de una vivienda. Tanto primeras como segundas residencias.
• Capital prestado: permite acceder a cantidades elevadas (desde 60.000 según entidad).
• Plazo de amortización: amplio, habitualmente supera los 15 años. Directamente relacionado con la cantidad solicitada y las cuotas.

¿Cómo se calcula el interés?

El interés de una hipoteca variable se calcula sumando un índice de referencia —normalmente el Euríbor— más un diferencial fijo acordado con el banco. La fórmula básica es: Tipo de interés aplicable = Índice de referencia (Euríbor) + Diferencial

Por ejemplo: si el Euríbor está al 3 % y tu diferencial es del 0,80 %, el tipo de interés será del 3,80 %.

El diferencial en una hipoteca variable

El diferencial es, dentro del interés de una hipoteca variable, un sumando estable. No varía en todo el periodo de amortización, ya sean 15 o 30 años, siempre que no se produzcan cambios en las bonificaciones (si se contratan productos, bajará; si se anulan, subirá). El diferencial y las modificaciones que se puedan aplicar se negocian con el banco a la hora de contratar la financiación.

El tipo al que está referenciada

El tipo de referencia es el sumando del interés que cambia, en función de la cifra que marca en el momento de la actualización, cada 6 o 12 meses, según lo que se establezca por contrato. En España, el más común es el euríbor. Así, si la evolución del Euríbor sigue una tendencia ascendente, las cuotas serán más caras y si es inferior, más baratas.

¿Cada cuánto se revisa una hipoteca a tipo variable?

El tipo de interés no cambia cada mes automáticamente. Se revisa según lo establecido en la escritura del préstamo:

• Revisión anual (la más habitual).
• Revisión semestral.
• En algunos casos, trimestral (menos frecuente).

En cada revisión se toma como referencia el valor oficial del Euríbor publicado en la fecha pactada y se recalcula la cuota.

¿Cómo afecta esto a la cuota?

Cuando el índice:

• Sube, la cuota mensual aumenta.
• Baja, la cuota mensual disminuye.

La cuota se recalcula en cada revisión aplicando el nuevo tipo de interés al capital pendiente y al plazo restante del préstamo. Este punto es importante: no se recalcula sobre el importe inicial, sino sobre lo que aún queda por pagar.

Requisitos para solicitar una hipoteca variable barata

Para poder acceder a las hipotecas variables, en general, y a las más baratas o mejores, en particular, se debe cumplir con una serie de condiciones. Los tienes explicados al detalle en nuestra guía Requisitos para solicitar una hipoteca. Igualmente, te los listamos brevemente para que los tengas presentes:

• Disponer de ahorros. Al menos, el 30 % del valor de tasación o de compraventa del inmueble. Ten en cuenta que las hipotecas al 90 por ciento son escasas y las hipotecas 100, aún más.
• Contar con ingresos fijos y demostrables y tener estabilidad y antigüedad laboral.
• No tener muchas deudas. No destinar más del 35 % de los ingresos a pagar otros préstamos.
• No aparecer en listados de morosidad como Asnef.
• Presentar avales, si así lo requiere la entidad.
• Ser cliente de la entidad. No es un requisito como tal, pero puede ser un plus.
• Aportar la documentación que nos pidan en el tiempo que nos indiquen. Y ten en cuenta que pueden variar en función de tu perfil (a los trabajadores autónomos se les suelen pedir más papeles que los asalariados) y la finalidad de la financiación: no es lo mismo una hipoteca autopromotor, que una hipoteca para una reforma o una hipoteca para segunda vivienda.

¿Qué riesgos debo conocer?

La principal incertidumbre de una hipoteca variable es la evolución futura del Euríbor. El coste final dependerá del ciclo económico y de la política monetaria del BCE. Pero no es lo único que deberías saber:

• La evolución histórica del Euríbor da un contexto clave para decantarse o no por estas hipotecas: este referencial ha mostrado ciclos marcados. Entre otros, 2008 con niveles superiores al 5 %, 2016–2021en terreno negativo y 2022–2023 con fuerte subida por política monetaria del BCE.
• Cláusula suelo: algunas hipotecas antiguas incluían un tipo mínimo aplicable aunque el Euríbor bajara. Actualmente la Ley 5/2019 exige mayor transparencia en la comercialización de hipotecas. Las cláusulas suelo deben estar claramente informadas y aceptadas.
• Redondeos o límites: en la actualidad son poco frecuentes, pero conviene revisar los límites máximos (cláusula techo) y las condiciones de bonificación.

En definitiva: elegir una hipoteca variable implica asumir el riesgo de variación en la cuota a cambio de un posible ahorro si los tipos de interés bajan o se mantienen estables.

Ejemplo real de cálculo de cuota de una hipoteca variable

Supongamos que pedimos una hipoteca de 180.000 euros, a 25 años, con un diferencial del 0,80 %. Esto es lo que sucedería en distintos escenarios:

Escenario 1 – Euríbor al 2 %

• Tipo total: 2,80 %
• Cuota aproximada: 835 euros

Escenario 2 – Euríbor al 4 %

• Tipo total: 4,80 %
• Cuota aproximada: 1.040 euros

Escenario 3 – Euríbor al 5 %

• Tipo total: 5,80 %
• Cuota aproximada: 1.150 euros

Una subida de dos puntos en el Euríbor puede incrementar la cuota mensual en más de 200 euros.

¿Qué debes valorar en una hipoteca variable?

La mejor hipoteca variable no es solo la más barata, sino la que encaja con tu capacidad de pago y tus objetivos financieros. Estos son los aspectos esenciales que debes valorar antes de elegir una:

• Importe financiado: hasta el 80 % en primera vivienda y 60–70 % en segunda. Solicita solo lo necesario.
• Plazo de amortización: más años reducen la cuota pero encarecen el coste total; menos años implican cuotas más altas y menos intereses.
• Tipo de interés (TIN y TAE): el TIN es el interés nominal; la TAE refleja el coste real con comisiones. Para comparar, fíjate en la TAE.
• Gastos asociados: el cliente paga tasación y copia de escritura (Ley 5/2019); puede haber comisiones y productos vinculados.
• Bonificaciones: reducen el tipo si contratas productos adicionales; conviene calcular si compensan.
• Capacidad de pago: la cuota debe ser asumible incluso si sube el Euríbor.

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Preguntas frecuentes

Hasta aquí te hemos contado las principales características de las hipotecas variables. Ahora te vamos a responder a algunas preguntas frecuentes que otros usuarios nos han dejado acerca de este tipo de financiación.

¿Cuánto pagaré en una hipoteca variable?

Saber a priori lo que se va a pagar durante todo el plazo de amortización en una hipoteca variable es imposible ya que el importe de las cuotas dependerá del valor que tenga el tipo de referencia en el momento de la revisión y este va a ir variando en función de la evolución de los mercados.

Así, y al tratarse de un préstamo a tan largo plazo, el tipo de referencia irá oscilando y podrá marcar mínimos (que nos rebajarán las cuotas) o máximos (que nos las subirán).

¿Puede el banco cambiar el diferencial?

El banco no puede modificar unilateralmente el diferencial pactado en la hipoteca. El diferencial es una condición contractual fija. Solo puede cambiarse si:

• Se firma una novación.
• Se realiza una subrogación.
• Se incumplen bonificaciones vinculadas.

¿Cuál es la mejor hipoteca variable del mercado?

Determinar cuál es la mejor hipoteca variable del mercado es complicado: cada entidad ofrece determinados productos en determinadas condiciones según nuestras necesidades y perfil financiero. De ahí la importancia de comparar varias hipotecas variables. En cualquier caso, la mejor será aquella que:

• Responda a nuestras necesidades de financiación con las mejores condiciones.
• Cuente con pocas comisiones: por ejemplo, que no tenga comisión de apertura ni tampoco por amortización anticipada, subrogación o novación.
• En diferencial sea lo más bajo posible.
• Que tenga pocos productos asociados.

¿Hipoteca variable o fija, qué es mejor?

No te podemos responder a qué es mejor, ¿una hipoteca con interés fijo o variable? Porque depende. Históricamente se ha considerado que las hipotecas fijas acababan resultando más caras que las variables ya que tenían unos intereses más elevados. Pero ya no es así.

En cualquier caso, y en términos generales, se recomiendan las hipotecas fijas a aquellas personas a las que no les gustan los riesgos, quieren tener sus números controlados y saber qué van a pagar cada mes. Y las variables a las que no les importa asumir ciertos riesgos ya que las cuotas pueden subir o bajar a lo largo del plazo.