Cuáles son los gastos de una hipoteca y cómo calcularlos

Cuáles son los gastos asociados a una hipoteca

Los gastos de una hipoteca son aquellos asociados a la contratación de la financiación, si se tuviera que pedir y van más allá de la cuota mensual. Se trata de los costes que deberemos abonar por su constitución, los relativos a sus condiciones y también los que nos cobrará el banco si modificamos estas últimas. En resumen:

• Gastos de constitución de la hipoteca: el simple hecho de contratar una hipoteca, su constitución, tiene un coste y se pagan siempre, se firme con quien se firme este tipo de préstamo. Son la tasación, la notaría, la escritura de la hipoteca, el registro, la gestoría (si contratas los servicios de una) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Principalmente.
• Gastos asociados a las propias condiciones del préstamo: las cuotas mensuales, las comisiones, el coste de los productos combinados y más.
• Gastos por modificación de la hipoteca: si lo llevamos a cabo, se cobran. Por ejemplo, por cancelación o amortización anticipada, por subrogación y ampliación.

Dedicamos un apartado para cada uno de estos gastos asociados a las hipotecas a continuación.

Gastos de constitución de la hipoteca

Están fijados en la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, que entró en vigor en junio de 2019. Y algunos los paga el titular (o titulares) de la hipoteca y otros el banco. Te los explicamos al detalle.

La tasación de la vivienda

La tasación de una vivienda es un trámite a través del cual una empresa tasadora homologada (debe estar reconocida por el Banco de España) da un valor al inmueble sobre el cuál se contratará la hipoteca. Este gasto de la hipoteca lo paga el cliente y ronda entre los 250 y los 700 euros según el inmueble y otras variables. 

Recuerda que, en función del valor de tasación, el banco o financiera a la que se le solicita la hipoteca determinará la cantidad de dinero que facilita en el préstamo. 

Los gastos de notaría

Es obligatorio acudir a la notaría para que el notario dé fe pública de las escrituras del préstamo hipotecario y de quién las otorga. Además, asesora a los futuros titulares del préstamo y, antes de la firma, comprueba que los plazos y requisitos cumplen con el principio de transparencia. También responde cualquier duda que les pudiera surgir.

Según establece la ley, este gasto de la hipoteca lo paga el banco en el que se firma el préstamo.

Escritura de la hipoteca

La escritura de la hipoteca es el documento en el que se detallan las características y condiciones del préstamo (comisiones, tipo de interés, cuadro de amortización...), pactadas por la entidad y los titulares, y de las que el notario da fe. Cada implicado dispone de su copia, firmada por todos.

Como tal, la escritura es un gasto más de la hipoteca que, en este caso, se reparten entidad y titulares: cada uno de ellos paga su copia.

Los gastos del registro

Las gestiones en el Registro de la Propiedad, si la compra de la vivienda se hace a través de una hipoteca, son dos. Por una parte, se tiene que inscribir la propiedad del inmueble (para que consten quienes son los nuevos dueños) y, por otra, la hipoteca en sí. Aquí nos ceñimos al registro de la hipoteca, y este gasto lo paga el banco en el que se contrata.

Además, ten en cuenta que cuando se acaba de pagar, es recomendable cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Este trámite que se conoce como levantamiento de la hipoteca y que pueden llevar a cabo el banco o los propios titulares de la misma.

Los gastos de gestoría

Habitualmente, el banco no lleva a cabo todos los trámites relacionados con la contratación de la hipoteca (comprobaciones registrales, escriturarla en el Registro de Propiedad, liquidar impuestos, etc.), contrata a una gestoría, profesionales especializados en estas materias, para que los realice. Y estos tienen sus minutas. Las abona la entidad bancaria.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un tributo que grava los documentos que genera la contratación de una hipoteca. Se aplica en función del importe de la hipoteca y la comunidad autónoma en la que se compra la vivienda, entre otros. También lo paga el banco.

Gastos de la hipoteca asociados a sus condiciones

Más allá de los gastos que tiene la formalización, la compra de un piso con hipoteca conlleva el pago de otros costes. Están vinculados con sus condiciones y, siempre, los abonará el titular o titulares del préstamo. Son estos.

Las cuotas

Las cuotas: qué vas a tener que pagar cada mes es el principal gasto de una hipoteca. En cada una de ellas se incluye una parte de amortización del préstamo (devuelves una fracción del dinero que te han dejado) y una parte de intereses (el precio que te cobran por prestártelo).

Las letras pueden ser siempre por un mismo importe(sucede en las hipotecas fijas) o pueden revisarse cada determinado tiempo, cada seis o doce meses, y cambiar en función de la evolución que tenga el tipo de referencia, habitualmente, el euríbor (pasa con las hipotecas variables).

Las comisiones

Cada banco tiene su propia política al respecto. Así, los hay quienes las aplican y quienes no. En caso afirmativo, su valor puede variar. Entre ellas encontramos la comisión de apertura de la hipoteca, que no suele superar un 1,00 % sobre el importe (a veces consta del porcentaje con una cifra máxima o mínima).

También es habitual la comisión por amortización anticipada, cuando se adelanta algún dinero de la hipoteca de forma puntual. Está regulada por ley y varía según se trate de una hipoteca fija o variable. En las primeras es de hasta el 2,00 % del capital reembolsado anticipadamente durante los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente el resto del plazo.

En las segundas es de hasta el 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vida del préstamo y de hasta el 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente del tercer al quinto año.

El coste de los productos combinados

Hay ocasiones en la que los bancos ofrecen a los futuros titulares de hipotecas la contratación de otros productos (seguros de hogar o seguros de vida, tarjetas, planes de ahorro…) a través de los cuales se obtiene cierta rebaja en el tipo de interés de la hipoteca.

De suscribir alguno de ellos –su contratación no es obligatoria- tendrán un coste al cual se deberá hacer frente mientras se tengan contratados. Son otro gasto de la hipoteca.

Gastos por modificación de condiciones

Más allá de los gastos asociados a su apertura y condiciones, encontramos otros gastos en las hipotecas. Están relacionados con los cambios que se puedan realizar mientras está vigente, aún no se ha amortizado. Por ejemplo, cancelar el préstamo hipotecario, realizar una subrogación o efectuar una ampliación de hipoteca también conllevan costes.

Gastos por cancelación anticipada

Desde la comisión por la cancelación anticipada propiamente dicha, y que está limitada por ley y varía en función de cuándo se firmó el préstamo, a otros costes como la una comisión por riesgo de interés. Todos ellos han de aparecer detallados en el contrato que se firmó al suscribir el préstamo.

Paralelamente, pueden añadirse otros costes como los que implica la cancelación registral, la minuta de la gestoría que ejecute los trámites, el pago al Registro de Propiedad tu hipoteca...

Gastos por subrogación

Si te has planteado hacer una subrogación de la hipoteca, un cambio en las condiciones, también tiene un coste regulado por ley y que varía en función de si se trata de una hipoteca a tipo fijo (durante los cinco primeros años es del 0,50 % y durante los años siguientes del 0,25 %) o a interés variable (tiene un máximo de 0,25 % durante los tres primeros años y un 0,15 % hasta el quinto año, posteriormente no tendrá ningún tipo de comisión).

Ampliación de la hipoteca

Una ampliación de la hipoteca puede referirse al capital (se pide más cantidad de dinero del que se solicitó al inicio), al plazo (alargar el número de años de los que se dispone para devolver el préstamo) o a ambos. Entre los gastos asociados encontramos la comisión por novación, limitada por ley.

Cómo calcular los gastos de una hipoteca

Pero, ¿a cuánto ascienden los gastos de formalizar una hipoteca? Aquí intervienen varios factores, como el importe que se va a solicitar, y no todos están fijados por ley. Igualmente, se puede hacer una estimación de cuánto cuestan los gastos de una hipoteca cuando se formaliza:

• Gastos de tasación: no hay un límite legal. Su precio puede ir entre los 250 y los 700 euros.
• Gastos de notaría: están establecidos por los aranceles notariales. La cifra final puede variar en función del importe del préstamo, el número de folios que tienen la escritura y el número de copias que se pidan. En una hipoteca de 100.000 euros, los gastos de notaría podrían alcanzar los 650 euros.
• Gastos de registro: están regulados y también dependen del importe del préstamo ya que se aplica un porcentaje sobre el valor. Con todo, tiene un mínimo 24 euros y un máximo de 2.181,67 euros.
• Gastos de gestoría: no existe una regulación al respecto y los honorarios de las gestorías dependerán de las tarifas de la agencia. Suelen moverse entre los 200 y los 400 euros.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): está fijado por cada comunidad, y ronda entre el 0,5 % y el 1,5 %.

Por qué usar Acierto.com para contratar tu hipoteca

En Acierto.com sabemos que encontrar la hipoteca que mejor encaje con nuestras necesidades y objetivos es complicado. Se trata de una decisión importante en la que hay en juego mucho dinero y muchos años de relación con un banco. A ello se suma la gran cantidad de entidades, la oferta variada, la terminología muy concreta, papeleos complicados... Por eso es más que recomendable analizar las diferentes opciones.

Usar nuestro simulador de hipotecas te será de gran ayuda. En él encontrarás información sobre las características de los principales préstamos hipotecarios del mercado y podrás hacer simulaciones y saber cuánto te costará tu financiación. Y si así lo deseas, nuestros agentes te ayudarán, gratis y sin compromiso.

Simula y consigue tu hipoteca en Acierto.com

Simular hipotecas

Preguntas frecuentes

Hasta aquí hemos respondido a las cuestiones más destacadas sobre los gastos de una hipoteca, pero es posible que se te haya quedado alguna duda en el tintero. Vamos a resolverlas.

¿Hay hipotecas con los gastos incluidos?

En la actualidad ninguna entidad ofrece hipotecas todos los gastos incluidos. Hace tiempo, algunos bancos se comprometían a pagar los gastos de la hipoteca relacionados con la tasación del inmueble siempre que ellos escogieran el profesional que la llevaba a cabo y se acabara contratando el préstamo en la entidad. Pero ya no es así. Este tipo de oferta, ahora mismo, no existe.

¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca?

Pueden reclamar los gastos de la hipoteca (notaría, gestoría, registro, tasación...) aquellos titulares de préstamos que consideren que se les qplicó unas condiciones abusivas; porque no se les explicó de forma clara y transparente las condiciones. Independientemente de cuándo firmaran el préstamo. Algo que ha cambiado hace relativamente poco.

¿Los gastos de una hipoteca joven son menores?

En principio no. La formalización de una hipoteca joven tiene los mismos gastos que una convencional. Así, los beneficios de las hipotecas destinadas a menores de 35 años se centran en que tienen unas condiciones especiales. Por ejemplo, mayor plazo de amortización, interés más bajo o posibilidad de acceder a más dinero. Otra cosa es que el banco en el que se contrata la hipoteca asuma algún coste, como la tasación del inmueble, pero no es lo habitual.

¿Los gastos de una hipoteca son los mismos que los gastos de comprar una casa?

Los gastos de una hipoteca no son los mismos que los gastos por la compra de una vivienda. En la formalización de una hipoteca se tienen que pagar los gastos de tasación, la nota simple, la notaría, la inscripción en Registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Mientras, en los gastos por comprar una casa se añaden el porcentaje o comisión que se llevará la inmobiliaria, en caso de gestionar la transacción con una, y el pago de impuestos (el IVA si se trata de una vivienda de primera mano y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.

En resumen...

• Los gastos de una hipoteca incluyen constitución, condiciones del préstamo y modificaciones que puedan realizarse.
• Entre los gastos de constitución figuran: tasación, notaría, escrituras, registro, gestoría e IAJD.
• También existen gastos ligados a las condiciones: cuotas, comisiones y productos combinados ofrecidos por el banco.
• Modificar la hipoteca (cancelar, subrogar o ampliar) conlleva costes adicionales regulados por ley.
• El importe total de estos gastos varía según importe del préstamo, comunidad autónoma y tarifas profesionales.