Cómo renegociar una hipoteca con el banco

Según el Banco de España, sí, puedes renegociar las condiciones de una hipoteca. Es decir, acordar con el banco algún cambio de las cláusulas vigentes para mejorarlas o adaptarlas a tu situación actual. Porque una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (se puede extender, en ocasiones, hasta más de 30 años) y durante ese tiempo pueden suceder muchas cosas. Tantas, que las condiciones que firmamos en su día pueden dejar de ser todo lo buenas que consideramos en su momento.

Por ejemplo, y por citar tres posibilidades: porque el contexto financiero es diferente y se ofrecen préstamos hipotecarios a un tipo de interés mucho más bajo, porque nuestra situación financiera ha cambiado a mejor (o a peor) o porque se rompe el vínculo con otro titular.

Y, para adaptarla a todas estas circunstancias (y otras que se pudieran dar) no nos queda otra que renegociar la hipoteca. Con el banco en el que se tiene contratada o con otro, en función del mercado y de lo que nos ofrezcan.

Hay diferentes elementos de una hipoteca que puedes renegociar. El número varía en cada caso: puedes volver a negociar uno, dos o varios. Te los explicamos:

• Tipo de interés: es el precio que pagas al banco por el hecho de dejarte una cantidad de dinero durante un tiempo determinado. Puedes renegociar a la baja el que ya tienes o cambiarlo y pasar de hipoteca variable a hipoteca fija o mixta. O al revés.
• Plazo de amortización: es el tiempo durante el que vas a devolver el dinero prestado más los intereses que genere al banco. Puedes acortarlo o alargarlo. 
• Capital: el dinero que solicitas. Puedes hacer una amortización anticipada (adelantar una parte de la deuda que queda pendiente) o solicitar una ampliación de la hipoteca (pedir más dinero).
• Productos asociados: las hipotecas suelen llevar asociadas la contratación de otros productos. Con ellos sueles conseguir una rebaja del tipo de interés. Tarjetas de crédito, seguros de hogar, seguros de vida... A la hora de renegociar las condiciones, puedes darlos de baja, si quieres suscribirlos en otro sitio, o contratarlos, si en su momento los hubieras rechazado.
• Titulares y avales: son las personas responsables de la hipoteca. Se puede reducir el número o ampliarlo.

Antes de renegociar tu hipoteca, debes saber qué posibilidades existen. Básicamente son tres. Y ten en cuenta que puedes barajarlas a la vez. De hecho, desde el comparador de hipotecas de Acierto.com, como expertos en la materia, te recomendamos que las lleves a cabo en paralelo para estudiar qué te ofrecen y hacerte con las mejores condiciones.

Es la primera opción que se suele valorar: renegociar la hipoteca con el banco en el que se tiene contratada. Para ello, tendrás que acudir a la entidad y pedir un cambio de las condiciones del préstamo existente. Ten presente en todo momento que se trata de una negociación y que el banco puede o no aceptar la modificación.

Si va a buen puerto, podrás variar cualquiera de elementos que configura la hipoteca (los del punto anterior) tras, otra vez, negociarlos con la entidad. Para concretarlo, y que quede constancia de las nuevas condiciones, llevaréis a cabo una novación hipotecaria.

Otra posibilidad a la hora de renegociar la hipoteca es llevártela a otro banco. Es lo que se conoce como subrogación hipotecaria de acreedor. Para ello deberás encontrar una entidad que quiera asumir tu préstamo y mejorar las condiciones que ahora tienes.

A través de la subrogación, no podrás renegociar toda la hipoteca. Solo podrás tocar el tipo de interés, las comisiones, la vinculación, el plazo y las garantías personales.

Esta última opción que te planteamos va más allá de renegociar la hipoteca. Consiste en pedir una hipoteca nueva. Y tendrá las condiciones que acordéis, para ese caso concreto, el banco (puede ser el actual o no) y tú.

Así, podrás incorporar un nuevo tipo de interés o plazo de amortización y modificar titulares o productos asociados. O incluso pedir más dinero, siempre que la entidad lo acepte. Recuerda que la primera finalidad del importe que solicites con la nueva financiación será cancelar la hipoteca existente.

En este punto debemos informarte de que no todos los bancos contemplan esta opción como una posibilidad. De ahí que sea importante recurrir a manos expertas, que te puedan ayudar. Y en el comparador de hipotecas de Acierto.com las encontrarás.

Responde nuestro formulario online y, en las finalidades, indícanos que quieres mejorar tu hipoteca actual. Te haremos llegar, en apenas minutos, un estudio personalizado de financiación con las mejores opciones dado tu caso. También, si lo deseas, también podrás contar con la ayuda telefónica de nuestros agentes. Y, lo mejor de todo, gratis y sin compromiso.

Los gastos de renegociar la hipoteca variarán en función de cómo elijas cambiar sus condiciones. De todos modos, recuerda que hay vigentes unas ayudas del Gobierno para deudores hipotecarios, a través de las que se pueden modificar ciertas cláusulas de las hipotecas, sin coste. En cualquier caso y según el tipo de operación:

• Por novación: en principio, dependerá de la comisión de novación que tengas determinada en tu contrato. Aunque hay entidades que no la contemplan, de existir puede alcanzar el 1 % sobre el capital pendiente. Es posible que, si en tu renegociación también quieres ampliar el capital, el banco pida una nueva tasación del inmueble. Su precio puede rondar los 300 euros.
• Por subrogación: en este caso, intervienen dos factores: la tasación del inmueble (el nuevo banco te pedirá un “valor oficial” de la vivienda) y la comisión por subrogación que tengas aplicada, que puede llegar a ser del 2 % sobre el capital pendiente.
• Por contratar una nueva hipoteca: es, posiblemente, la que acarrea un mayor número de gastos. Porque a los de formalización de una nueva hipoteca (tasación, copia de contrato, etc.) hay que sumarles los de cancelación de la existente (comisión por amortización anticipada, si la hubiera, y la cancelación registral del préstamo).

El objetivo de renegociar una hipoteca es mejorar las condiciones existentes. Al respecto, lo primero que nos viene a la mente es, posiblemente, rebajar el precio. Y sí, es un motivo de peso. Pero no el único.

Hay otros factores clave en los que nos tenemos que fijar para poder sacar el máximo provecho a la hora de renegociar tu hipoteca. Te listamos aquí en qué debes fijarte:

• El tipo de interés: asegúrate de que es más bajo que el actual. Para ello, fíjate y compara la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es el coste real ya que incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y otros gastos.
• Las comisiones: revisa si tu hipoteca actual tiene comisiones y en caso afirmativo negócialas a la baja.
• El plazo de amortización: si lo vas a recortar, pero mantienes el capital y el tipo de interés, las cuotas serán más altas. Si lo amplías en las mismas circunstancias, las letras serán más bajas, pero acabarás pagando más intereses.
• El capital: puedes mantener la deuda (y, por ejemplo, mejorar el tipo de interés o modificar el plazo), pero también ampliar la hipoteca (si el banco te concede más dinero) o recortarla.
• Productos bonificables: es posible que, al renegociar tu hipoteca, te ofrezcan una revisión de las condiciones de los que ya tienes (o algunos nuevos). Mira todos los detalles para que no te salgan más caros.
• Los gastos: haz cálculos para ver cuánto te cuesta cada opción (renegociar la hipoteca con tu banco, con otra entidad o pedir una hipoteca de nuevo) y valora si asumir ese coste te merece realmente la pena en función de los cambios que quieras aplicar.

En cualquier caso, antes de renegociar tu hipoteca, debes conocerla al dedillo. Saber muy bien cuáles son sus características. Para que los cambios que pides en inicio y los que acabes concretando mejoran realmente las cláusulas de origen. Ten siempre presente que se trata de una negociación y que de la misma manera que tú tienes tus exigencias, el banco aplica las suyas.

Cuando vayas a renegociar una hipoteca, al tratarse de un producto de financiación, los bancos querrán que cumplas con ciertos requisitos. Sobre todo, si tu objetivo es pedir más dinero, ampliar el plazo de amortización o eliminar a algún titular o aval de la hipoteca.

Cada entidad tiene sus propios criterios y política al respecto, pero suelen coincidir en los principales. Así, el titular debe:

• Contar con una situación económica y laboral estable.
• Estar al día de las cuotas de la hipoteca vigente.
• Haber pagado siempre de forma puntual durante al menos los dos últimos años, aunque el periodo mínimo puede variar en función del banco.
• No estar ni haber estado en listados de morosidad, como ASNEF.
• Que el capital pendiente por amortizar de la hipoteca no supere el 80 % del valor de tasación del inmueble que se da como garantía (las entidades son muy reacias en la actualidad a conceder hipotecas al 90 % o hipotecas 100 %).

En el banco te van a pedir una serie de documentación básica, otra relacionada con tu perfil económico y por último la relativa a la hipoteca. 

• DNI/NIE de titulares  
• Contrato de trabajo  
• Últimas 3–6 nóminas  
• Vida laboral actualizada  
• Declaración de la renta (IRPF)  

Si eres autónomo: 

• Modelos trimestrales (130/131, 303)  
• Resumen anual (390)  

• Extractos bancarios (últimos 3–6 meses)
• Otros préstamos o deudas
• Justificantes de ingresos adicionales (alquileres, etc.)

El banco quiere ver tu capacidad de pago real y el nivel de endeudamiento. 

• Escritura del préstamo hipotecario
• Últimos recibos pagados
• Capital pendiente

• Nota simple del Registro
• Tasación (si se actualiza)

No hay un manual acerca de cómo renegociar una hipoteca porque cada caso es un mundo y tiene sus propias necesidades.  Recuerda que puedes renegociar tu hipoteca con tu banco (novación) o cambiarla a otro (subrogación) y también que renegociar no siempre implica ahorro: depende de los costes y del nuevo tipo de interés. Hay algunos pasos que son aconsejables seguir durante el proceso.

• Analiza el mercado: mira las condiciones y características de la oferta hipotecaria actual, preguntando en las sucursales de los bancos, a través de sus páginas web o accediendo a un comparador de hipotecas. Asegúrate de que son mejores que las de tu préstamo.
• Valora todas las opciones: desde renegociar con tu banco hasta llevarte la hipoteca a otra entidad o contratar una nueva financiación. Haz números (lo que te cuesta cada una de ellas y cómo quedará la hipoteca) y mira cuál te sale más a cuenta.
• Acude a tu banco: explica tu intención de renegociar la hipoteca. Puedes hablar con tu gestor o, directamente, con el director de la sucursal, que suele tener más margen de maniobra a la hora de acordar condiciones.
• Visita otros bancos: plantea que tienes una hipoteca y quieres renegociarla, ya sea con una subrogación o un nuevo préstamo. Ellos te informarán acerca de las posibilidades que tienes.
• Presenta la documentación y garantías que te pidan para que puedan analizar tu caso.
• En función de las respuestas que te den, compáralas y valoras cuál te conviene más. Si es la del nuevo banco, vuelve a visitar tu entidad principal para ver si te la pueden mejorar o igualar.
• Negocia en todos los casos. Fíjate unos “mínimos” de consecución. Lo importante es que mejores la hipoteca actual, pero ten presente que en ocasiones tendrás que dar tu brazo a torcer.
• Calcula el ahorro potencial. Compara la cuota actual con la nueva cuota y los costes del cambio. Recuerda que es importante no mirar solo la cuota mensual, sino que debes fijarte en el coste total restante. 
• Elige la mejor opción para ti e inicia el proceso de contratación.
• Firma ante notario. Este es el último paso. Revisa las nuevas condiciones, que esté todo en orden y correcto y acudes a la notaría para que el fedatario público (notario) sea testigo de la firma oficial.

Imagina que tienes una hipoteca de 180.000 euros a tipo variable (euríbor + 1 %) y pagas unos 950 euros al mes. Con la subida del euríbor, la cuota se ha encarecido y empieza a ser difícil de asumir, por lo que decides contactar con tu banco para revisar las condiciones.

En la reunión, el banco puede ofrecerte varias opciones: pasar a un tipo fijo para ganar estabilidad, alargar el plazo para reducir la cuota mensual o aplicar una carencia temporal para aliviar pagos a corto plazo. Cada alternativa tiene ventajas, pero también implicaciones a largo plazo.

Aquí es clave negociar. Si mencionas que has visto mejores ofertas en otros bancos, es posible que mejoren sus condiciones. Así, podrías cerrar un acuerdo más favorable, por ejemplo un tipo fijo del 2,5 % a 30 años, reduciendo la cuota a unos 780 euros al mes.

El Código de Buenas Prácticas es una ayuda legal para personas con dificultades económicas que tienen una hipoteca sobre su vivienda habitual. Para acogerse, es necesario estar en situación vulnerable y que el banco esté adherido a este mecanismo.

La solución más habitual es la reestructuración de la deuda, que puede incluir carencia temporal, reducción del tipo de interés, ampliación del plazo o cambio de tipo variable a fijo o mixto. En casos menos frecuentes, el banco puede aplicar una quita y perdonar parte de la deuda.

Como último recurso, existe la dación en pago, que permite entregar la vivienda para cancelar la deuda, con la posibilidad de permanecer en ella en régimen de alquiler durante un tiempo.

Renegociar las condiciones de una hipoteca no es sencillo. Y aunque hasta aquí te hemos contado lo más importante del proceso, pueden surgir algunas dudas. Aquí planteamos algunas de las preguntas frecuentes que, al respecto, nos han hecho llegar nuestros usuarios.

No existe un mínimo o un máximo de veces en los que se pueda hacer una renegociación de hipoteca. Con todo, y si se quiere realizar una, sí es aconsejable esperar un tiempo desde que se firmó o entró en vigor el contrato del préstamo actual. Se recomienda que se hayan pasado, al menos, tres años.

No existe una receta mágica para que, cuando renegocies las condiciones de tu hipoteca, puedas conseguir la máxima rebaja del interés. En cualquier caso, tendrás que revisar el mercado hipotecario, determinar cuáles son tus objetivos (qué quieres conseguir), pedir cita con tu gestor bancario o el director de tu sucursal y negociar hasta obtener las condiciones que más se acercan a tus metas.

Siempre te queda la opción de subrogación, es decir, llevarte la hipoteca a otro banco que sí acepte las nuevas condiciones que pides. Incluso también te puede servir decirle a tu banco que otra entidad acepta tus peticiones, ya que a veces servirá de incentivo para que recule y no te pierda como cliente. 

La novación permite modificar las condiciones del contrato, como el importe, el tipo de interés o el plazo de amortización, manteniendo la misma entidad bancaria. La subrogación implica cambiar el préstamo a otra entidad financiera, pero solo se puede modificar el tipo de interés aplicable y/o el plazo del préstamo.

La oferta es amplia, pero destacan las siguientes cuatro entidades: 

• ING: muy competitivo en subrogación mixta. Ejemplo: 2,4 % fijo inicial + euríbor +0,89 %. Exige pocas vinculaciones, flexibilidad (plazo hasta 40 años)  
• Caja de Ingenieros: la mixta es muy competitiva con el 2,6 % fijo + euríbor +0,65 %. Exige vinculación con varios de sus productos. 
• Kutxabank: muy fuerte en subrogación variable y negociación. Suele ofrecer diferenciales bajos (euríbor +0,5–0,7 %). Interesante si quieres seguir en variable o pasar a mixto 
• BBVA: tiene ofertas competitivas en subrogación y buenas condiciones si tienes un perfil sólido.  

Debido a la guerra en Irán, la inflación seguirá subiendo y el BCE se verá obligado a subir los tipos de interés, de manera que el euríbor aumentará y con ello las hipotecas variables serán más caras. En esta tesitura, se descartaría una hipoteca variable y la mejor opción sería a tipo fijo.

Negociar una hipoteca siendo autónomo es más difícil, pero no imposible. El banco no te penaliza por “ser autónomo” en sí, sino por la incertidumbre de ingresos y evaluará la estabilidad de ingresos, la capacidad de pago y el riesgo futuro.

Consejos previos a la negociación: cancela deudas pequeñas, evita descubiertos y mejora el saldo medio en tu cuenta. Esto sube tu perfil sin necesidad de ganar más dinero. Controla también tu ratio de endeudamiento y contrata algún producto del banco.

Necesitas acuerdo con el banco (su aceptación expresa), aportar la documentación que hemos indicado anteriormente, firma de una escritura de novación hipotecaria ante notario y abonar los costes económicos del proceso (también ya indicados).